厦门发布经济特区城市更新条例（草案)

目 录

第一章 总则

第二章 规划与实施

第三章 保障措施

第四章 监督管理

第五章 城中村改造特别规定

第六章 附则

第一章 总则

第一条 【立法目的】 为了优化城市空间布局,完善城市功能,改善人居环境,提升城市安全韧性，更高水平建设高素质高颜值现代化国际化城市，遵循法律、行政法规的基本原则，结合厦门经济特区实际，制定本条例。

第二条 【适用范围】 本条例适用于本市行政区域内的城市更新活动。

本条例所称城市更新，是指对城镇开发边界内具有下列情形之一的区域，进行城市空间形态和功能持续改善的建设和管理活动：

（一）基础设施和公共服务设施急需完善；

（二）环境恶劣或者存在安全隐患；

（三）现有土地利用、建筑使用功能明显不符合城市发展要求；

（四）历史文化保护需要；

（五）经市人民政府认定的其他情形。

第三条 【更新原则】 城市更新应当遵循民生优先、规划统筹、节约集约、政府引导、市场运作、多方参与的原则，注重历史文化保护，强化系统观念，推进成片连片更新。

第四条 【更新方式】 城市更新方式包括整治提升、拆除新建、拆整结合。城市更新涉及历史文化保护，法律、法规已有规定的，从其规定。

对维持现有建设格局基本不变，采取修缮、改建、扩建、改变功能等措施可以对城市功能进行完善的区域，以整治提升为主实施城市更新。

对危房集中成片、基础设施落后、违法建筑较多、土地利用低效且不在历史文化保护线范围内的区域，采用拆除新建方式实施城市更新。

对通过整治提升无法消除安全隐患、补齐民生短板、完善产业及其配套、改善空间环境等，且不宜采用拆除新建方式更新的区域，以拆整结合方式实施城市更新。

第五条 【政府职责】 市人民政府加强对城市更新工作的领导，建立协调机制，研究城市更新相关重大事项。

区人民政府负责推进和管理本辖区城市更新工作。

第六条 【部门职责】 市人民政府确定的城市更新主管部门（以下称市城市更新主管部门）具体负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，牵头拟订城市更新政策，建立全市统一的城市更新信息系统，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。

发改、财政、资源规划、住建、文旅等部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

第七条 【公众参与】 建立城市更新公众参与机制，依法保障公众的知情权、参与权、表达权和监督权。

第二章 规划与实施

第八条 【专项规划】 市城市更新主管部门按照全市国土空间总体规划组织编制全市城市更新专项规划，确定城市更新的总体目标和实施策略，明确分区管控要求，梳理更新潜力用地，引导更新方式，统筹更新时序。

第九条 【更新计划】 区人民政府相关部门依据全市城市更新专项规划拟定区城市更新计划，报市城市更新主管部门。市城市更新主管部门统筹制定全市城市更新计划，报市人民政府同意后实施。

第十条 【实施主体】 市、区人民政府根据全市城市更新计划，按照规定择优确定城市更新实施主体。属于产业园区转型升级、历史文化保护、基础设施和公共服务设施提升的，市、区人民政府可以指定实施主体。区人民政府确定或者指定实施主体后，报市城市更新主管部门备案。

城市更新项目涉及的土地使用权产权清晰，自主集资申请改造或者形成单一权利主体申请改造的，经区人民政府批准，产权人可以作为实施主体。

集体建设用地范围内城市更新项目，经区人民政府批准，集体经济组织或者集体经济组织及其合作开发单位可以作为实施主体。

第十一条 【策划方案】 区人民政府组织相关部门、街道办事处、镇人民政府或者实施主体，依据全市城市更新专项规划和全市城市更新计划，制定城市更新策划方案，并明确历史文化保护措施和实施主体职能。

拆除新建、拆整结合类城市更新策划方案应当包括开发模式、土地用途、开发强度、城市设计、投资平衡估算等内容，并报市人民政府同意。

第十二条 【详细规划】 市资源规划主管部门依据全市国土空间总体规划和全市城市更新专项规划，结合城市更新策划方案，组织编制、修改涉及城市更新项目的详细规划。

依法无需规划许可的城市更新项目，可以不编制、修改详细规划。

第十三条 【项目实施方案】 实施主体依据城市更新策划方案和详细规划，制定更新项目实施方案，并征求相关权利人意见。更新项目实施方案经区人民政府同意后组织实施。

更新项目实施方案包括总平面布局、地块指标、建筑改造、基础设施和公共服务设施配套、投资平衡测算、建设时序等内容。

第十四条 【低效用地盘活】 在城市更新中，市、区人民政府加快推进低效用地盘活利用，建立低效用地再开发激励和约束机制。区人民政府认定为低效用地的，经市人民政府决定，可以按照下列方式处置：

（一）属于国有土地的，由政府收回土地使用权并给予适当补偿；

（二）属于集体土地的，由集体经济组织收回土地使用权并给予适当补偿或者由政府征收并给予补偿。

鼓励低效用地土地权利人自主再开发。

第十五条 【设计、采购、施工、运营一体化】 鼓励整治提升、拆整结合类城市更新按照公开择优原则，建立竞争性准入机制，采取公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式，选择具有资金、技术、运营优势的经营主体，采用设计、采购、施工、运营一体化方式实施城市更新。

第三章 保障措施

第十六条 【土地整合】 市、区人民政府按照合理布局、区域平衡的原则，引导在集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间进行土地整合、置换等，促进区域统筹、空间重组。

第十七条 【土地征收与房屋腾退】 城市更新涉及集体土地征收，对个别未达成征地补偿安置协议的，由区人民政府依法作出征地补偿安置决定。

城市更新涉及国有土地上房屋腾退的，在签订搬迁补偿协议的专有部分面积和房屋所有权人、公房承租人人数占比均不低于百分之九十时，可以申请区人民政府对未签约部分组织调解，经调解未能达成一致的，区人民政府可以对未签约部分作出房屋征收决定。

第十八条 【集体土地使用权收回】 城市更新涉及收回集体土地使用权的，集体经济组织可以依法报经原批准用地的人民政府批准收回集体土地使用权，并按照规定对土地使用权人给予适当补偿。

经依法批准收回集体土地使用权的，原集体土地使用权人在规定期限内拒不交回的，由负责组织实施城市更新的区人民政府依法处理；经处理拒不交回的，申请人民法院按照国内有关规定强制执行。

拒不交回集体土地使用权的，在足额支付或者足额提存补偿费用后，区人民政府可以书面通知不动产登记机构办理原不动产权利注销登记。

第十九条 【土地供应-创新招拍挂】 探索综合评价出让、带设计方案出让、混合产业用地出让等土地出让模式，通过公开招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人。

采用综合评价出让的，应当综合考虑投标人的经济实力、技术资质、招商运营能力及其设计方案等条件。

采用带设计方案出让的，纳入出让地块规划设计条件的设计方案应当经市人民政府同意。

采用混合产业用地出让的，允许按照正负面清单和比例管控要求进行土地用途调整和土地复合利用。

第二十条 【土地供应-带补偿方案出让】 拆除新建类、拆整结合类城市更新，在百分之九十签订搬迁补偿协议、征地补偿安置协议或者完成本条例第十七条规定程序后，市人民政府可以将搬迁补偿方案、征收补偿方案、征地补偿安置方案纳入土地出让公告。土地出让成交后，进行相应补偿、安置。

第二十一条 【土地供应-附条件出让】 市人民政府可以将历史文化保护、环境整治等要求作为土地出让条件纳入土地出让公告，通过公开招标、拍卖、挂牌方式确定土地使用权人。

第二十二条 【土地供应-异地组合供地】 城市更新涉及老城区改造、历史文化保护等情形的，可以异地组合供应土地，实现成本收益统筹。

第二十三条 【土地-地价计收】 优化城市更新项目地价计收规则。

城市更新项目的土地价款以市场评估价为基础，综合考虑土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面积、配建基础设施和公共服务设施以及多地块联动改造等成本确定。

城市更新项目涉及改变土地用途的，可以分区域和用地类别，以公示地价或者市场评估价的一定比例核定补缴土地价款。

城市更新项目中的工业用地在符合规划和不改变土地用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增缴土地价款。

第二十四条 【土地-存量用地盘活】 在不违反规划且征得相关利害关系人同意的前提下，鼓励整合利用边角地、夹心地、插花地等零星用地，优先增加绿地、开敞空间、建设基础设施和公共服务设施；鼓励利用行政事业单位和国有企业用地、用房增设基础设施和公共服务设施。

在不违反规划且征得相关利害关系人同意的前提下，前款规定的零星用地可以以协议出让方式建设经营性配套服务设施。

第二十五条 【土地房屋-功能变更】 市资源规划主管部门通过制定正负面清单，允许整治提升、拆整结合类城市更新项目在符合土壤污染防治等要求和区域发展导向的前提下，变更现有土地用途、建筑使用功能。

第二十六条 【房屋-统筹住房保障】 引导集体建设用地按照规划建设保障性租赁住房。

在符合规划、满足安全要求、尊重利害关系人意愿的前提下，可以利用国有闲置、低效的工业、商业、办公等非住宅用地建设和改用保障性住房。

第二十七条 【规划-指标统筹平衡】 城市更新可以就规划用地性质、建筑规模等规划指标在全市范围内统筹平衡。

第二十八条 【规划-特别抑制区】 市人民政府根据城市更新工作需要划定特别抑制区。特别抑制区内遵循减量原则，鼓励有利于保护传承的功能与活动，严格控制新增住宅建设。

第二十九条 【规划-技术标准】 整治提升、拆整结合类城市更新项目在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，对绿地率、建筑间距、机动车出入口等要求无法达到现行标准和规范情形的，可以通过技术措施以不低于现状条件为底线进行控制。鼓励对现行技术规范进行适应性优化完善。

第三十条 【规划-增加面积】 在老旧小区更新项目中，为了保障居民基本生活、配套基础设施和公共服务设施，在符合规划的前提下，可以根据实际需要适当增加建筑规模。

对城市更新范围内危房实施翻改建的，为了满足居民生活刚性需求，可以结合房屋实际情况进行设计，经市资源规划主管部门同意后，适当增加套内建筑面积。

第三十一条 【规划-许可审批】 根据城市更新需要，优化本市权限范围内许可事项的办理程序和规则，并与相关行政许可做好衔接。

第三十二条 【资金-资金筹措】 建立政府财政支持、社会力量参与、产权单位共担、居民合理承担、金融服务保障的城市更新项目资金多主体筹措机制。

鼓励多渠道筹集城市更新项目资金。

第三十三条 【资金-金融政策】 鼓励金融机构依法开发多样化金融产品，开展创新型金融服务，满足城市更新融资需求。

支持符合条件的企业在多层次资本市场开展融资活动，发挥金融对城市更新的促进作用。

第三十四条 【资金-税费优惠】 城市更新项目按照规定享受行政事业性收费减免和税收优惠政策。

第四章 监督管理

第三十五条 【全生命周期管理】 国有土地出让合同示范文本应当规范土地使用权转让、终止、闲置低效处置、土地使用权人股权限制等约束性条款，促进城市更新项目土地节约集约利用。

区人民政府应当与土地使用权人签订监管协议，对运营要求、固定资产投资等进行监管。

第三十六条 【规划实施评估】 市城市更新主管部门定期组织开展城市更新实施情况评估，将评估结果作为制度完善、规划编制、更新计划拟定等的重要参考。

第三十七条 【监督检查】 市、区人民政府加强对本行政区域内城市更新的监督；有关部门结合城市更新项目特点，分类制定和实行相应的监督检查制度。

第三十八条 【资金监督】 城市更新具体项目的主管部门和区人民政府承担城市更新项目资金监管主体责任，加强对城市更新国内有资金使用情况的监督管理。

财政部门加强对上述资金使用情况的财会监督检查。

第五章 城中村改造特别规定

第三十九条 【实施主体】 拆除新建、拆整结合类城中村改造项目，区人民政府可以按照规定选择具有一定规模、信誉良好、具备拆除新建类城中村改造经验的企业，负责实施城中村改造项目以及片区策划、招商运营等工作，并报市人民政府备案。

整治提升类城中村改造项目，街道办事处、镇人民政府可以自行实施，或者选择具有一定规模、信誉良好、具备整治提升类城中村改造经验的企业实施。

第四十条 【产业升级】 市、区人民政府支持城中村特色产业发展，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。

对城中村低效用地实施“一地一策”分类处置、盘活利用。

第四十一条 【资金管理】 市、区人民政府制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案,统筹区域内改造资金，保障城中村改造项目有关危旧公房加固以及消防、排水、环卫、公共道路等基础设施和教育、医疗等公共服务设施的改造资金。

第四十二条 【综合治理】 市、区人民政府及其有关部门在城中村改造中加强和创新社会治理,统筹各类社会组织，完善社会综合治理体制,将城中村住房租赁活动管理纳入基层治理，建立健全跨部门信息共享、协同预警机制。

第四十三条 【改造项目管理】 物业服务人参照文明城市标准对城中村改造项目实施物业管理。业主按照约定支付物业费。

市容卫生、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公共停车管理、消防设施维护保养和消防安全管理等可以由街道办事处、镇人民政府委托专业单位实施管理。

第六章 附则

第四十四条 市人民政府及其有关部门依据本条例制定相关配套措施。

第四十五条 本条例自 年 月 日起施行。